Les avantages du LMNP

Investir en LMNP (location meublée non professionnelle) offre de nombreux intérêts pour les investisseurs, alliant avantages fiscaux, souplesse de gestion et potentiel de rendement. 

Investir dans le LMNP neuf

Opter pour un investissement dans une résidence de services en LMNP neuf ouvre droit à des avantages fiscaux attrayants sur les revenus de location. Notamment, l'acquisition dans le neuf permet la récupération de la TVA à 20% sur le prix d'achat, constituant ainsi une économie considérable.

Un autre point fort réside dans la possibilité d'amortir le mobilier sur 5 à 7 ans et l'immobilier sur 20 à 30 ans, diminuant ainsi le revenu imposable réduisant ainsi voire annulant l’imposition des loyers pour de nombreuses années. Ces amortissements peuvent être reportés indéfiniment sur les futurs bénéfices de même nature grâce au régime micro-BIC ou le régime réel, offrant la possibilité de jouir de revenus peu ou non fiscalisés sur de longues périodes.

Avantages du LMNP dans Le Neuf

• Garanties liées au neuf : vous bénéficiez de garanties constructeur (garantie de parfait achèvement, garantie biennale, garantie décennale) qui protègent l'investisseur contre d'éventuels vices de construction. Les frais de notaire, eux, sont réduits (maximum 2,5% contre minimum 7% dans l’ancien).
• Conformité aux dernières normes : un bien neuf répond aux dernières normes en matière de construction (thermiques, acoustiques, etc.), offrant un meilleur confort et des économies d'énergie.
• Une gestion simplifiée et déléguée à un professionnel grâce à la signature d’un bail commercial avec un gestionnaire exploitant la résidence.
• Bail commercial sécurisant : le bail commercial signé avec l'exploitant garantit la perception des loyers, indépendamment du taux d'occupation réel du bien. Le bail commercial clair avec une durée de plusieurs années, jusqu’à 10 ans, renouvelable par tacite reconduction.
• Achat effectué par un professionnel de l’immobilier neuf : offre un cadre réglementaire plus protecteur.

Investir en LMNP dans le neuf représente donc une option intéressante pour ceux qui cherchent à combiner les avantages fiscaux et la gestion simplifiée d'un bien immobilier, tout en minimisant les contraintes liées à l'entretien d'un bien ancien. Toutefois, comme tout investissement, il convient de prendre en compte les spécificités du marché local et de s'assurer que le projet est en adéquation avec sa stratégie d'investissement globale.

Inconvénients du LMNP dans le neuf

• Prix d'achat plus élevé : les biens neufs sont généralement vendus à un prix supérieur à celui des biens anciens, ce qui peut représenter un achat initial plus conséquent.
• Rendements plus faibles que prévus : les prévisions de rentabilité élevée peuvent parfois ne pas se concrétiser, notamment en raison de frais de gestion plus élevés, ou de loyers garantis inférieurs aux attentes.
• Vente sur plan : prévoir 2 ans de construction avant la livraison du bien et par conséquent un portage financier lié aux intérêts intercalaires durant la construction.
• Un choix d’appartements plus restreint
• Retards de livraison : les projets immobiliers neufs peuvent subir des retards de livraison, impactant le début de la perception de vos revenus locatifs.
• Seuls les frais d’acquisition notariés peuvent être déduits du revenu imposable en location meublée LMNP
• Potentiel de plus-value incertain : bien que les biens neufs puissent se valoriser sur le long terme, la revente d'un bien LMNP peut être plus complexe, en particulier si le marché est saturé ou si l'emplacement n'est plus aussi recherché.

Le mécanisme de réduction d'impôt Censi-Bouvard

La mesure de réduction d'impôt, connue sous le nom de "Censi-Bouvard", est destinée aux contribuables résidant en France qui, entre le 1er janvier 2009 et le 31 décembre 2021, ont fait l'acquisition d'une propriété immobilière neuve, en l'état de futur achèvement, ou d'un logement déjà construit depuis au moins 15 ans et ayant bénéficié de travaux de réhabilitation. Cette propriété doit être intégrée dans une résidence de services(tourisme, étudiant, affaires, séniors, EHPAD), et être louée meublée à l'exploitant de cette résidence sous un bail commercial pour une période minimale de neuf ans.

Le dispositif Censi-Bouvard ayant prix fin le 31 décembre 2022 offrait une réduction d'impôt équivalente à 11 % HT du prix d'achat du logement, dans la limite d'un investissement de 300 000 euros. Cette réduction d'impôt est répartie de manière linéaire sur une durée de neuf ans.

LMNP ancien "SECOND MARCHé"

Le LMNP ancien géré, souvent appelé le second marché du LMNP, offre une alternative intéressante à l'achat de biens neufs dans le cadre du statut de Loueur Meublé Non Professionnel. Cette option concerne l'achat de biens déjà en exploitation dans des résidences de services (étudiantes, touristiques, séniors, EHPAD). Les LMNP second marché sont souvent moins chers, vous bénéficiez d’une visibilité immédiate sur la rentabilité de votre investissement et la qualité de l’exploitation, et surtout une perception de revenus locatifs dès la signature de l’acte authentique de vente.

Le LMNP en résidence gérée offre un cadre d’investissement sécurisant tout en vous permettant de bénéficier d’un cadre fiscal avantageux.

LE LMNP D'OCCASION, UNE OPPORTUNITÉ A SAISIR !

L'investissement dans un LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) d'occasion se présente comme une opportunité exceptionnelle, généralement plus rentable que le neuf. En optant pour une résidence déjà en exploitation, vous avez l'avantage de pouvoir évaluer en profondeur l'historique de fonctionnement de l'établissement, la compétence de l'exploitant dans son exercice et la profitabilité de son exploitation, ainsi que des indicateurs clés tels que le taux d'occupation, la rentabilité historique, les retours d’expériences et notes clients. Cette mine d'informations vous permet d'investir en toute connaissance de cause, avec une visibilité claire sur les perspectives de votre investissement.

Les prix dans le LMNP ancien sont moins élevés que dans le neuf (pouvant aller jusqu'à 40% de décote), avec par conséquent un meilleur rendement.

Enfin, vous allez pouvoir engranger des revenus locatifs immédiats sans la période d'attente inhérente aux projets de construction en VEFA (Vente en l'État Futur d'Achèvement) représente un avantage considérable pour la trésorerie de l'investisseur.

LES 5 CRITÈRES À RESPECTER POUR BIEN INVESTIR SUR LE MARCHÉ DE L’OCCASION

Pour réussir un investissement en LMNP ancien, premièrement, vérifiez que le prix demandé par le vendeur est en corrélation avec le marché immobilier local.

Également, il est impératif de se renseigner sur le taux de remplissage de la résidence, la solvabilité de l'exploitant, la profitabilité de l’exploitation et sa notation, les conditions du bail commercial, etc....

Par ailleurs, l'emplacement est essentiel, la résidence devra être située en centre-ville, proche des transports et commerces par exemple pour une résidence sénior ou proche des universités pour une résidence étudiante.

Les critères d'achat en LMNP occasion reposent sur les 5 critères suivants :

• L’emplacement de la résidence.
• La profitabilité de la résidence.
• Une résidence aux normes et entretenue.
• La solidité du gestionnaire exploitant.
• La clarté du bail commercial.

Investir dans un bien immobilier déjà exploité. Vous maitrisez tous les paramètres de votre projet (du montant des loyers, à la taxe foncière, le taux de remplissage de la résidence).

Percevoir des loyers immédiats, la résidence est déjà livrée, plus besoin d'attendre 2 ou 3 ans la construction d'un logement en VEFA

La gestion est déléguée. Vous n’avez pas à vous occuper de la perception des loyers qui vous sont versés par l'exploitant de la résidence. Que le bien soit loué ou non, vous percevez vos loyers !

En tant que propriétaire d'un LMNP d’occasion, votre bien est à la disposition du gestionnaire qui vous reverse un loyer, en contrepartie. Quant à la gestion, elle est accomplie par l’exploitant, de l’état des lieux d'entrée à l’entretien, etc…

Le prix d'un bien LMNP ancien sont en moyenne 30% inférieurs aux prix du neuf et permet donc d’obtenir des rendements supérieurs à la plupart des placements financiers (notamment comparé aux fonds euros en assurance vie…)

L’emplacement des biens de type LMNP occasion bénéficient souvent de très bons emplacements, notamment par rapport au neuf.

En conclusion, investir dans l’ancien sur un produit LMNP permet d’obtenir un bon compromis. Le bien est déjà livré et est exploité depuis quelques années. En outre, les charges sont connues et le prix d’achat est plus accessible.

C’est un excellent véhicule d’investissement pour se constituer un patrimoine immobilier et se créer des revenus immédiats avec peu ou pas de fiscalité.

Amortissement du bien

L'amortissement d'un bien en LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) géré ancien est une composante clé de l'attractivité fiscale de ce type d'investissement. L'amortissement permet aux investisseurs de déduire une partie de la valeur de leur bien et de leurs équipements mobiliers de leurs bénéfices imposables, réduisant ainsi l'impôt sur les revenus locatifs. Voici comment cela fonctionne et ce qu'il faut considérer :

Compréhension de l'amortissement

• Principe de l'amortissement : L'amortissement reflète la perte de valeur d'un bien immobilier et de son mobilier avec le temps, due à l'usure, au vieillissement, ou à l'obsolescence. Pour les biens en LMNP, cet amortissement est comptabilisé chaque année pour réduire le revenu imposable généré par la location du bien.
• Amortissement du bien immobilier : La partie immobilière d'un bien LMNP ancien peut être amortie sur une période généralement estimée entre 20 à 40 ans, en fonction de la nature et de l'état du bien au moment de l'achat. Le terrain, ne s'usant pas, n'est pas amortissable.
• Amortissement du mobilier : Les meubles et équipements peuvent être amortis sur une période plus courte, habituellement entre 5 à 10 ans, reflétant leur durée de vie utile plus limitée.
• Inscription comptable : L'amortissement est ensuite comptabilisé dans les comptes de résultat comme une charge, ce qui réduit le bénéfice imposable.

CHOISIR LA RÉSIDENCE ADAPTÉE À VOS OBJECTIFS

La sélection de la résidence idéale dépendra étroitement de vos objectifs spécifiques et de votre profil d'investisseur. Les jeunes investisseurs pourraient privilégier la liquidité et l'accessibilité financière des résidences étudiantes, tandis que ceux plus intéressés par le secteur des seniors pourraient se tourner vers les résidences seniors ou les EHPAD pour leurs perspectives de rentabilité à long terme.

Est-il possible de cumuler un investissement LMNP ancien avec un LMNP neuf ?

Avantages du cumul LMNP ancien et neuf

• Diversification des actifs : La détention de plusieurs biens immobiliers en LMNP, qu'ils soient neufs ou anciens, permet de diversifier votre portefeuille d'investissement et de réduire les risques associés à la concentration d'actifs.
• Optimisation fiscale : Le statut LMNP offre des avantages fiscaux intéressants, tels que l'amortissement du bien et la déduction des charges liées à l'investissement, que vous pouvez optimiser en cumulant des investissements dans l'ancien et le neuf.
• Complémentarité des stratégies : L'investissement dans le neuf peut offrir des avantages tels que la récupération de la TVA et des garanties constructeur, tandis que l'investissement dans l'ancien peut permettre de bénéficier de prix d'achat plus bas et d'une rentabilité immédiate grâce à des biens déjà en exploitation.

Points de vigilance

• Gestion administrative et fiscale : La détention de plusieurs biens en LMNP augmente la complexité administrative et fiscale de votre investissement. Il peut être judicieux de faire appel à un expert-comptable spécialisé dans l'immobilier pour gérer efficacement ces aspects.
• Évaluation du marché : Pour chaque investissement, il est crucial d'évaluer le marché local, la demande locative et la qualité de l'emplacement, que ce soit pour un bien neuf ou ancien.
• Sélection des gestionnaires : Dans le cas de résidences services, la sélection d'un gestionnaire fiable et performant est essentielle pour assurer la rentabilité de votre investissement, surtout lorsque vous cumulez des biens en LMNP.

Pour résumer

Le choix entre investir en LMNP géré neuf ou ancien dépendra de vos priorités : récupération de la TVA, réduction d'impôt et garanties constructeur pour le neuf ; prix d'achat plus abordable, rentabilité immédiate et potentiel de plus-value pour l'ancien. Il est crucial de prendre en compte les spécificités de chaque marché et de chaque bien, ainsi que de vos objectifs personnels et financiers. Une analyse approfondie et, si nécessaire, l'accompagnement par un professionnel de l'immobilier, peuvent vous aider à faire le choix le plus adapté à votre situation.