Le principe du LMNP géré

Le LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) est un statut fiscal qui permet à un particulier de se constituer un patrimoine immobilier lui garantissant des revenus constants, dans des conditions extrêmement avantageuses.
Vous louez un bien immobilier dans une résidence de services (tourisme, affaires, étudiants, personnes âgées) en bénéficiant d'une grande sécurité locative et d'avantages fiscaux très avantageux.

Le LMNP s’adresse à tous les particuliers qui envisagent :

• D’investir dans un bien immobilier sans risques avec la garantie de percevoir ses loyers.
• De percevoir des loyers sans impôts pendant une longue période, grâce à l’amortissement du bien.
• De compléter leurs revenus à la retraite.

VOS AVANTAGES AVEC LE LMNP

1. Vous pouvez espérer une rentabilité pouvant atteindre 7% net d’impôts par an.
2. Vous récupérez la TVA et ne financez que l’investissement HT !
3. Aucune gestion locative ! L’exploitation de votre bien immobilier est confiée au gestionnaire de la résidence qui vous déchargera de cette contrainte.
4. Loué ou non, vous percevez vos loyers, ils sont garantis par bail commercial signé entre l'exploitant et vous.
5. La durée du bail, son renouvellement et la répartition des charges sont contractualisés.

En résumé, le LMNP géré est l'investissement le plus sécurisé et le plus lisible du marché, la rentabilité est garantie, indexée et nette d’impôt.

Pour être considérés comme LMP (Loueur Meublé Professionnel) vous devez être inscrit au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS), auprès du greffe du tribunal de commerce. Afin d’obtenir ce statut vous devez réaliser au minimum 23 000 € TTC de recettes par an et votre activité doit également représenter plus de 50 % des revenus du foyer fiscal. De plus le LMP vous permet de bénéficier d’une couverture sociale, et de l’exonération de vos biens de l’ISF.

FISCALITE LMNP

Acheter un ou des biens en LMNP vous permet d’accéder à un régime fiscal extrêmement intéressant, que ce soit pendant la période où vous êtes déficitaire ou après, lorsque vous tirez des revenus de votre investissement :

• Pendant la période de déficit foncier (~23 ans)
• Vous pouvez déduire l’ensemble des charges liées à votre investissement (intérêts d’emprunt, taxes…) de vos revenus locatifs.
• Vous pouvez également déduire les amortissements de votre investissement.
• Dans le cas de la VEFA, vous récupérez les 20% de TVA sur le bien.

FONCTIONNEMENT ET RÔLE DE LA SOCIÉTÉ DE GESTION

En investissant dans le LMNP vous ne prenez pas en charge la gestion du bien car elle est confiée à l'exploitant de la résidence qui se charge d'entretenir le bien, de sa mise en location et vous reverse un loyer garanti par bail commercial. Ainsi, toutes les contraintes administratives et les obligations de gestion (occupation du bien, règlement des conflits avec les locataires…) ne vous sont pas incombées.

LE BAIL COMMERCIAL

Le propriétaire du bien en LMNP signe un bail commercial avec la société de gestion pour une durée minimale de 9 ans renouvelables. Si vous rachetez ce bien, vous reprenez le bail commercial en cours et vous substituez aux droits et obligations du vendeur pour la durée restante du bail.
Ce bail vous garantit de recevoir les loyers quelque soit le taux d’occupation de la résidence !

Les exemples de points à vérifier :

• Le bail est-il signé pour une durée ferme ?
• Le preneur de bail (société de gestion) mutualise-t-il la gestion de ses résidences, ou chaque résidence est affiliée à une SARL dédiée ?
• Quelle est la solidité financière de la société de gestion ?
• Quelles sont les modalités d’indexation du loyer ?
• Le loyer est-il exprimé TTC ou HT ?
• Qui a la charge du renouvellement du mobilier vétuste ?
• Les remises en état des appartements sont-elles bien à la charge de la société de gestion ?
• Le bail commercial comprend-il des clauses limitatives à la cession du droit au bail ?

LES DIFFÉRENTS TYPES DE RÉSIDENCES

Les résidences étudiantes :

Les résidences étudiantes sont composées d’appartements, essentiellement des studios ou T2, proposant des services (accueil, laverie, salle de sport et cafétéria), équipés d’une kitchenette et meublés. Elles sont situées à proximité des écoles ou des universités et elles s’adressent bien sûr en priorité aux étudiants, mais peuvent accueillir d’autres locataires, en particulier lors des vacances d’été, ce qui améliore considérablement la rentabilité.
La gestion de ces résidences est plus simple que n’importe quel autre type de résidence de services car la demande est forte et les étudiants occupent leur logement au moins 10 mois dans l’année, il n’y a donc pas de changement fréquent de locataire.

Les résidences de tourisme :

Les résidences de tourisme sont implantées dans les zones touristiques à fort potentiel locatif. En plus des services proposés par tous les types de résidences de services, elles disposent de structures de loisirs telles qu’une piscine ou des terrains de sport. Que ce soit à la mer, à la montagne ou en ville, ces résidences enregistrent des taux d’occupation performants. Comme pour tout investissement immobilier, premier conseil pour investir dans une résidence de tourisme: l’emplacement reste la règle d’or ! Il faudra séduire des vacanciers, futurs occupants de cette résidence en mettant en avant la proximité de la mer ou des pistes en station, mais pas seulement. Pour assurer le remplissage de la résidence de tourisme sur le long terme, mais aussi sécuriser la revente, il faut également miser sur des emplacements premium : proche du centre station et de ses commerces, d’une remontée mécanique ou encore la qualité de la plage dans une station balnéaire sont à privilégier. Il s’agit donc de miser sur des destinations sûres, afin le plus fort taux de remplissage possible de la résidence.

Les résidences affaires:

Les résidences affaires sont composées de logements comportant suffisamment de mobilier pour y vivre. Les occupants, public essentiellement professionnel, y restent rarement plus de deux nuits, le temps d’assister à des réunions de travail ou participer à une formation. La clientèle est souvent composée de grandes sociétés ayant des marchés dans toute la France utilisant ces résidences pour y loger leurs collaborateurs dans un appartement à moindre coût, plutôt que de réserver un hôtel plus onéreux. Une résidence d’affaires est souvent équipées de salles de réunion pour les séminaires. Ce type de résidence est généralement placé dans des grandes métropoles, proche des aéroports, gares et autoroutes.
Les résidences d’affaires proposent un cadre et des prestations plutôt haut de gamme : réception 24 h/24, salle de conférence, TV, connexion internet illimité, espace remise en forme, laverie automatique... Tous les appartements sont meublés et équipés et composés essentiellement de studios et T2, de 17 à 35 m2. Ils se distinguent des chambres d’hôtel traditionnelles par leurs surfaces plus grandes et par la présence d’une cuisine.

Les résidences séniors :

Les résidences séniors sont composées d’appartements ou de petites maisons type T2, T3 ou T4, agencées de telle façon qu’elles garantissent sécurité, convivialité et fonctionnalité. En plus des services minimum d’une (accueil, fourniture de linge, nettoyage des logements, petit-déjeuner…), les résidences séniors mettent à disposition des pièces communes de détente et d’échange. Le potentiel de ces résidences est très fort étant donné le vieillissement constant de la population. La clientèle se compose à la fois de locataires et propriétaires ayant entre 55 et 75 ans.

LES ÉTABLISSEMENTS D’HÉBERGEMENT POUR PERSONNES ÂGÉES DÉPENDANTES :

Les établissements d’hébergement pour personnes âgées dépendantes (EHPAD) sont composés de chambres médicalisées permettant d’accueillir des personnes âgées ayant besoin d’une assistance quotidienne et permanente.
Les EHPAD proposent des services tels que l’hébergement, les repas, la blanchisserie, des animations, une aide à la vie quotidienne, une surveillance médicale et les soins médicaux. Elles accueillent des personnes de plus de 60 ans, seuls ou en couple, et en situation de perte d’autonomie. Ces résidences offrent la rentabilité la plus importante des résidences de services.
La qualité et l’expérience du gestionnaire de ces résidences de services, doivent faire partie de vos critères principaux lors de l’achat d’un bien dans le cadre d’un investissement immobilier locatif sous les statuts fiscaux de LMNP et LMP, car cela garantira le bon fonctionnement et le bon rendement de votre investissement.