La location meublée professionnelle (LMP)

Loueur en Meublé Professionnel (LMP)

Le statut de Loueur en Meublé Professionnel (LMP) est un régime fiscal avantageux pour investir dans l'immobilier en France. Il permet de bénéficier de revenus complémentaires, tout en optimisant la fiscalité liée à la location meublée dite professionnelle. Voici un guide détaillé pour comprendre ce statut et ses implications.

Définition du Loueur en Meublé Professionnel

Un Loueur en Meublé Professionnel (LMP) est une personne qui loue des logements meublés et qui respecte certains critères fiscaux définis par l'administration française. Contrairement au statut LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel), le LMP s'adresse à des investisseurs dont l'activité de location meublée représente une part significative de leurs revenus.

Conditions d'éligibilité

Pour bénéficier du statut de LMP, il faut remplir les conditions suivantes :

• Inscription au RCS : Le loueur doit être inscrit au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS) en tant que Loueur en Meublé Professionnel.
• Revenus locatifs : Les recettes annuelles retirées de cette activité doivent dépasser 23 000 €.
• Proportion des revenus : Ces recettes doivent être supérieures au montant total des autres revenus d'activité du foyer fiscal (salaires, autres BIC).

Avantages fiscaux

Le statut de LMP offre plusieurs avantages fiscaux :

• Amortissement du bien : Les propriétaires peuvent amortir leur bien immobilier et le mobilier, réduisant ainsi le montant de leurs revenus imposables.
• Déduction des charges : Les charges liées à l'activité de location (travaux, intérêts d'emprunt, frais de gestion, etc.) sont déductibles des revenus locatifs.
• Exonération de plus-value : Sous certaines conditions, les plus-values réalisées lors de la vente des biens loués peuvent être exonérées d'impôt.
• Non-soumission aux prélèvements sociaux : Les revenus locatifs ne sont pas soumis aux prélèvements sociaux (CSG, CRDS) si le loueur est affilié à un régime de sécurité sociale en tant que travailleur indépendant.

Couverture sociale

L'un des aspects souvent méconnus mais très avantageux du statut de LMP est la couverture sociale qu'il procure. En tant que LMP, vous êtes affilié au régime de sécurité sociale des indépendants, ce qui vous permet de bénéficier de plusieurs protections :

• Assurance maladie : Vous bénéficiez de l'assurance maladie, ce qui couvre vos frais de santé et ceux de votre famille.
• Retraite : Vous cotisez pour votre retraite, ce qui vous permet d'acquérir des droits et de bénéficier d'une pension de retraite à l'âge légal. C'est un avantage significatif qui assure une sécurité financière pour l'avenir.
• Prestations sociales : Vous avez également accès à diverses prestations sociales comme les allocations familiales, l'assurance maternité et les indemnités journalières en cas de maladie ou d'accident.

Cette couverture sociale offre une sécurité non négligeable et peut représenter un avantage significatif par rapport à d'autres statuts d'investissement. En cotisant auprès des organismes sociaux, vous sécurisez non seulement votre présent mais aussi votre futur grâce à une meilleure protection sociale et des droits à la retraite accrus.

Obligations et responsabilités

Le statut de LMP implique également des obligations et responsabilités :

• Comptabilité rigoureuse : gestion comptable régulière et exacte, avec bilan et compte de résultat annuels.
• Réglementation : Respect des normes de décence et de sécurité pour les logements loués.
• Déclarations fiscales : Déclaration des revenus locatifs dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).

Les démarches administratives

Les démarches pour obtenir le statut de LMP sont les suivantes :

1. Inscription au RCS : Faire une demande d'inscription au Registre du Commerce et des Sociétés.
2. Déclaration de début d'activité : Remplir le formulaire P0i auprès du centre de formalités des entreprises (CFE).
3. Tenue de la comptabilité : Adopter une comptabilité appropriée dès le début de l'activité.

Régime fiscal

Le loueur en meublé professionnel est soumis à l'impôt sur le revenu (IR) dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) dès lors qu'il exerce son activité en entreprise individuelle. S'il exerce son activité par le biais d'une SCI, il est soumis à l'impôt sur les sociétés (IS).

• Micro-entreprise : Possible si le chiffre d'affaires ne dépasse pas 188 700 € pour les meublés de tourisme classés, et 15 000 € pour les non-classés.
• Régime réel : Le LMP peut pratiquer l'amortissement des locaux et déduire les charges telles que les frais d'établissement, frais d'entretien et de réparation, impôts locaux, frais de gestion et d'assurances, intérêts d'emprunt, et amortissement du mobilier.

Exonération des plus-values de cession

Impôts locaux

Les locaux loués meublés sont soumis aux impôts locaux suivants :

• Taxe foncière,
• Cotisation foncière des entreprises (CFE),
• Cotisation sur la valeur ajoutée des entreprises (CVAE) si le chiffre d'affaires HT dépasse 500 000 €.

Avantages supplémentaires

Les loueurs en meublé professionnels peuvent également bénéficier de :

• Déduction des frais de notaire et des cotisations sociales : Ces déductions permettent de réduire significativement le montant imposable.
• Imputation du déficit foncier : Le déficit foncier peut être imputé sur l’ensemble des revenus, sans limitation.
• Exonération de l’IFI : Les biens exploités en régime LMP ne sont pas inclus dans l’assiette de l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI).
• Transmission facilitée : Le régime de transmission d’entreprise permet un différé des droits de succession, facilitant la transmission des biens à ses héritiers.

Le statut de Loueur en Meublé Professionnel est une option intéressante pour les investisseurs immobiliers souhaitant optimiser leurs revenus locatifs tout en bénéficiant d'avantages fiscaux. Cependant, il nécessite une gestion rigoureuse et le respect de plusieurs critères et obligations. De plus, la couverture sociale offerte par ce statut représente un atout important, assurant une sécurité financière et des protections sociales pour le loueur.