La fiscalité du LMNP

La Fiscalité du LMNP : le Guide Complet

Investir en Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP) dans une résidence de service est une solution particulièrement prisée par les investisseurs cherchant à allier rentabilité, diversification de leur patrimoine et optimisation fiscale. Ce guide vous présente en détail les principaux aspects fiscaux liés au LMNP en résidence de service, afin de vous permettre de prendre des décisions éclairées pour votre investissement immobilier.

1. Qu'est-ce que le LMNP en Résidence de Service ?

Le statut de Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP) est un régime fiscal dédié aux particuliers qui louent des biens meublés. Lorsqu'il s'agit d'une résidence de service (EHPAD, résidence étudiante, senior, d'affaires, ou de tourisme), ce statut permet de percevoir des revenus locatifs tout en bénéficiant d'un cadre fiscal avantageux.

Conditions d’éligibilité au statut LMNP :

• Propriétaire : Vous devez être un particulier ou une SCI familiale soumise à l'impôt sur le revenu.
• Revenus locatifs : Vos recettes locatives ne doivent pas dépasser 23 000 € par an ou représenter moins de 50 % de vos revenus globaux.
• Bien meublé : Le logement doit être meublé de manière à permettre une occupation immédiate par le locataire (lit, table, chaises, cuisine équipée, etc.).

2. Choisir le Régime Fiscal en LMNP

Deux régimes fiscaux s’appliquent aux revenus de la location meublée non professionnelle : le régime micro-BIC et le régime réel simplifié. Chacun présente des avantages spécifiques en fonction de votre situation.

Le Régime Micro-BIC : Simplicité avant tout

• Applicabilité : Ce régime s’applique de plein droit si vos recettes locatives sont inférieures à 77 700 € par an.
• Abattement forfaitaire : Il permet de bénéficier d’un abattement de 50 % sur vos recettes, simplifiant ainsi la déclaration de vos revenus locatifs.
• Pour qui ? : Idéal pour les investisseurs dont les charges sont faibles ou ceux qui préfèrent une gestion simplifiée.

Le Régime Réel Simplifié : Optimisation des Déductions

• Applicabilité : Obligatoire si vos recettes locatives excèdent 77 700 €, ou sur option si vos revenus sont inférieurs à ce seuil.
• Déduction des charges réelles : Vous pouvez déduire toutes les charges liées à l’exploitation du bien, y compris les intérêts d’emprunt, les frais de gestion, les charges de copropriété, et les travaux d’entretien.
• Amortissement : Ce régime permet également d’amortir le bien et son mobilier, réduisant ainsi significativement votre base imposable.
• Pour qui ? : Adapté aux investisseurs ayant des charges élevées ou ceux qui souhaitent maximiser la déduction de leurs dépenses.

3. L'Amortissement en LMNP : Un Avantage Fiscal Majeur

L’un des principaux avantages du régime réel est la possibilité d’amortir le bien immobilier et son mobilier. Ce mécanisme comptable permet de répartir le coût d’acquisition sur plusieurs années, réduisant ainsi le montant imposable des revenus locatifs.

Les points clés de l’amortissement :

• Durée : Le bien immobilier est généralement amorti sur 25 à 30 ans, et le mobilier sur 5 à 10 ans.
• Base d’amortissement : L’amortissement s’applique sur la valeur hors terrain du bien, ainsi que sur le mobilier et les travaux réalisés.
• Impact fiscal : L’amortissement peut générer un déficit reportable sur les années suivantes, tant qu’il est lié à l’amortissement lui-même.

4. Récupération de la TVA en Résidence de Service

En investissant dans une résidence de service, vous pouvez récupérer la TVA (20 %) sur le prix d’acquisition, sous certaines conditions.

Conditions pour récupérer la TVA :

• Services para-hôteliers : Le bien doit se situer dans une résidence offrant au moins trois des quatre services suivants : accueil, ménage, fourniture de linge, petit-déjeuner.
• Bail commercial : Vous devez signer un bail commercial avec l’exploitant de la résidence pour une durée minimale de neuf ans.

Remboursement de la TVA :

• Délai : La TVA est récupérable dans un délai de trois à six mois après l’acquisition.
• Revente anticipée : En cas de revente du bien avant vingt ans, une partie de la TVA récupérée devra être remboursée au prorata des années restantes.

5. Les Avantages Fiscaux du LMNP en Résidence de Service

Investir en LMNP dans une résidence de service offre plusieurs avantages fiscaux :

• Rendement locatif optimisé : L’amortissement et la récupération de la TVA permettent de maximiser le rendement locatif net d’impôt.
• Neutralisation de l’imposition : Grâce à l’amortissement, il est possible de neutraliser partiellement ou totalement les revenus locatifs imposables.
• Flexibilité du statut : Le LMNP permet d’investir en direct ou via une SCI, offrant une grande liberté dans la gestion des biens.

6. Les Obligations Fiscales et Légales du LMNP

Bien que le LMNP présente de nombreux avantages fiscaux, il implique également des obligations que vous devez respecter pour conserver ce statut.

Obligations déclaratives :

• Déclaration annuelle : Vous devez déclarer vos revenus locatifs chaque année, que ce soit sous le régime micro-BIC ou réel.
• Comptabilité : En régime réel, un bilan comptable doit être établi, et il est souvent recommandé de faire appel à un expert-comptable.

Respect du bail commercial :

• Engagement de location : Vous devez respecter les termes du bail commercial signé avec l’exploitant, qui inclut généralement une clause de renouvellement automatique pour des périodes successives.
• Révision du loyer : Le loyer est révisable selon l’indice de référence des loyers (IRL).

7. La Fiscalité lors de la Revente d'un Bien LMNP

Lorsque vous décidez de revendre un bien acquis sous le statut LMNP, plusieurs aspects fiscaux doivent être pris en compte pour évaluer l’impact financier de cette opération.

Calcul de la Plus-Value :

• La plus-value réalisée lors de la revente d’un bien immobilier est soumise à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux.
• La plus-value imposable est calculée en déduisant le prix d’acquisition du prix de vente, après application des abattements pour durée de détention.

Régime de la Plus-Value des Particuliers :

• Abattements pour durée de détention : La plus-value bénéficie d’abattements progressifs en fonction de la durée de détention du bien. Après 22 ans de détention, la plus-value est exonérée d'impôt sur le revenu, et après 30 ans, elle est exonérée des prélèvements sociaux.
• Exonération sous conditions : Si vous avez détenu le bien pendant 30 ans ou plus, la plus-value est totalement exonérée d’imposition.

Attention à l’amortissement :

• Impact de l’amortissement : Il est important de noter que les amortissements pratiqués sous le régime réel ne sont pas déduits de la valeur d’acquisition pour le calcul de la plus-value imposable, ce qui constitue un avantage par rapport au statut de Loueur Meublé Professionnel (LMP).
• Plus-value professionnelle (LMP) : Si vous passez au statut LMP (Loueur Meublé Professionnel), les règles de calcul de la plus-value changent et peuvent être moins favorables. En effet, la plus-value sera calculée sur la base de la valeur comptable nette, après déduction des amortissements pratiqués, ce qui peut augmenter le montant imposable.

Remboursement de la TVA récupérée :

• Revente avant 20 ans : Si vous avez récupéré la TVA lors de l'achat, et que vous revendez le bien avant 20 ans, vous devrez rembourser une partie de la TVA au prorata des années restantes.

8. Comparatif LMNP vs LMP

Il est important de distinguer le statut de Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP) de celui de Loueur Meublé Professionnel (LMP). Voici un comparatif pour vous aider à comprendre les différences entre ces deux régimes.

Critères d’éligibilité :

• LMNP : Recettes locatives inférieures à 23 000 € par an ou représentant moins de 50 % des revenus globaux du foyer.
• LMP : Recettes locatives supérieures à 23 000 € et représentant plus de 50 % des revenus du foyer, avec inscription au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS).

Régimes fiscaux :

• LMNP : Les revenus sont imposés dans la catégorie des BIC. Vous pouvez opter pour le micro-BIC ou le régime réel simplifié.
• LMP : Les revenus sont également imposés dans la catégorie des BIC, mais le régime réel est obligatoire, avec déduction des charges et amortissement. Les revenus locatifs sont soumis à cotisations sociales.

Avantages fiscaux :

• LMNP : Exonération partielle de la plus-value après 30 ans de détention, amortissement du bien et du mobilier, récupération de la TVA sous conditions.
• LMP : Exonération totale de l’IFI pour les biens loués, possibilité de déduire les déficits fonciers des autres revenus, plus-value professionnelle moins avantageuse en cas de revente.

Obligations déclaratives :

• LMNP : Déclaration annuelle des revenus locatifs, tenue de comptabilité pour le régime réel.
• LMP : Inscription au RCS, déclaration des revenus, paiement de cotisations sociales.

Conclusion

Investir en LMNP dans une résidence de service est une option attractive pour ceux qui cherchent à optimiser leur fiscalité tout en générant des revenus locatifs sécurisés. Le choix du régime fiscal (micro-BIC ou réel) doit être fait en fonction de vos objectifs et de votre situation financière. Il est essentiel de comprendre les mécanismes fiscaux en jeu et de respecter les obligations légales pour bénéficier pleinement des avantages offerts par ce statut.

Le LMNP en résidence de service reste une option d’investissement immobilière de choix, combinant sécurité, rentabilité, et optimisation fiscale.