La comptabilité du LMNP

Un investisseur en location meublé exerce une activité commerciale sous le régime réel se doit de tenir une comptabilité montrant les dépenses et recettes de son exercice fiscal de l’année mais également les immobilisations, amortissements afin d’établir son bilan et son compte de résultat. Il est dans l’obligation de déclarer et déposer le résultat de son dernier exercice auprès du Service des Impôts des Entreprises. Chaque année, le propriétaire du logement perçoit un revenu issu des locations sous forme de BIC (bénéfices industriels et commerciaux). Ce ne sont pas des revenus fonciers puisqu’ils ne sont pas imposés.
Vous pouvez gagner beaucoup de temps et éviter les erreurs en laissant votre comptabilité LMNP et vos déclarations fiscales à vos comptables.
Un expert-comptable peut vous conseiller sur les meilleures options en fonction de votre situation personnelle et financière et vous guider dans les contrats complexes que vous pouvez rencontrer.

Le régime réel pour déclarer les amortissements 

L'amortissement est utilisé pour enregistrer l'usure d'une marchandise au fil des années, perdant progressivement une partie de sa valeur. De cette façon, vous pouvez équilibrer le coût de l'immobilier sur plusieurs années, il en va de même pour l'amortissement.
Donc d'un point de vue fiscal, l’amortissement réduit l'assiette fiscale et donc les impôts dont vous êtes redevables.

Déclaration d’activité LMNP

Lorsque vous débutez une activité en LMNP vous devez, dans les 15 jours qui suivent le début de votre activité, souscrire une déclaration de création d’entreprise ou de début d’activité par voie dématérialisée.

Cette démarche vous permettra :

• d'obtenir un numéro SIRET ;

• de faire connaître l'existence de cette activité ;

• d'indiquer le régime d'imposition que vous avez choisi.   

Ensuite, le Service des Impôts des Entreprises (SIE) prend contact avec vous demandera de remplir un formulaire 1447 pour la cotisation foncière des entreprises (CFE).
Lorsque vous louez en meublé un bien acquis en indivision, il vous faudra compléter le formulaire FCMB (Cerfa n° 11924*01).

Déclaration de revenus LMNP

En LMNP, les revenus que vous tirez de la location meublée sont soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu. Ces revenus sont déclarés comme des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).
Un logement meublé est loué charges comprises, et vous n'avez donc pas l'obligation de faire des régularisations de charges annuelles.
Concernant les déclarations à effectuer, elles dépendent du régime fiscal choisi (régime micro-BIC ou régime réel).

Devez-vous ouvrir un compte bancaire professionnel si vous investissez en LMNP ?

Les sociétés au capital social (EURL, SARL, SAS, SA, etc.) sont tenues d'ouvrir un compte spécialisé lors de leur constitution. A l'inverse, les entrepreneurs individuels ( LMNP ou LMP) ne disposent pas de capital social et n'ont pas besoin d'un compte bancaire professionnel pour gérer leurs activités. Cependant, depuis l'application de la loi Pacte du 22 mai 2019, les micro-entrepreneurs doivent disposer d'un compte bancaire dédié à leurs activités professionnelles si leur chiffre d'affaires dépasse 10 000 € pendant deux années civiles consécutives. 

L’expert-comptable pour votre activité LMNP

L'honoraire de l'expert-comptable LMNP pour les locations meublées (400 à 800 € par an) est une redevance déductible des revenus locatifs. Adhérer au CGA (Centre de Gestion Agréé) permet de bénéficier d'une défiscalisation de 2/3 des frais comptables (frais de comptabilité et cotisations annuelles au CGA) dans la limite de 915 € par an.