Quelle est la différence entre une période ferme et une période triennale ?
Le terme triennal est un terme propre au domaine des baux commerciaux qui désigne les découpages de la durée totale d'un bail en sous-périodes de trois ans chacune. Un bail commercial a une durée totale de minimum 9 ans, parfois plus, rarement plus de 12 ans. Cette durée totale est elle-même découpée en périodes de trois ans qui s'achèvent donc au bout de 3, 6 et 9 ans après le début du bail. De cette situation découle le nom commun de bail 3/6/9.
Cet aspect est très important du point de vue de l'investisseur, puisque le locataire peut, entre autres, accorder des congés à la fin de chaque période de trois ans, c'est-à-dire des congés à condition que le délai de préavis, en règle générale, est de 6 mois (ou plus, selon les contrats conclus) Dans de nombreux baux commerciaux, le locataire peut choisir de ne pas quitter le bien à la fin de chaque période de trois ans. Cette exonération profite au bailleur car elle prolonge la période pendant laquelle son locataire ne peut pas quitter les lieux et lui garantit des revenus locatifs. Pour qu'une renonciation soit valable, elle doit être formelle et expresse dans le Contrat de location. En l'absence de mention explicite, le lieu est donc 3/6/9.
L'arrêté du 3 novembre 2014 de la loi Pinel a interdit cette dérogation pour les commerces. En revanche, c'est possible pour les bureaux et les locaux monovalents, y compris les résidences de services gérées.
En résumé, un bail commercial corporatif de 9 ou 12 ans n'a pas la même valeur pour un investisseur.LMNP qu'un bail traditionnel un bail de trois ans (3/6/9).
Nous noterons qu'en cas de nouveau bail dans une résidence de tourisme classée, les baux sont obligatoirement fermés (Loi Tourisme), même si cela n'est pas écrit dans le bail commercial.
