Les résidences médicalisées (EHPAD)

Investissement LMNP EHPAD : Sécurité, rentabilité et impact social

Investir dans une résidence EHPAD est une opportunité d'investissement stratégique pour les investisseurs souhaitantà se s'orienter sur le marché de l'immobilier médicalisé et sénior. Ce secteur, répond à une demande croissante en lien avec l'allongement de l'espérance de vie et l'évolution démographique. La France, à l'instar d'autres pays, fait face à un vieillissement significatif de sa population. On estime que le nombre de personnes de plus de 60 ans passera de 12,6 millions en 2005 à 22,3 millions en 2050, principalement dû à l'arrivée à l'âge de la retraite des générations du baby-boom.

Qu'est-ce qu'un EHPAD ?

Un EHPAD (Établissement d'Hébergement pour Personnes Âgées Dépendantes) est une structure d'accueil spécialement conçue pour l'hébergement et la prise en charge des personnes âgées en perte d'autonomie. Ces établissements pour personnes dépendantes fournissent non seulement un logement adapté mais aussi un ensemble de services médicaux et d'assistance quotidienne pour répondre aux besoins de leurs résidents. Voici les principales caractéristiques des EHPAD :

Les services proposés

• Les soins médicaux et paramédicaux : Un suivi médical régulier est assuré par des professionnels de santé (médecins, infirmiers, aides-soignants). Des thérapies spécifiques peuvent être proposées pour répondre aux besoins individuels des résidents.
• L'aide quotidienne : Assistance pour les activités de la vie quotidienne telles que l'habillage, l'alimentation, et la mobilité.
• La restauration : Les repas sont préparés sur place, en tenant compte des régimes alimentaires spécifiques et des besoins nutritionnels des personnes âgées.
• L'animation quotidienne et la vie sociale : Des activités récréatives et sociales sont organisées pour stimuler le bien-être mental et physique des résidents et pour encourager les interactions sociales.

L'évolution démographique et les EHPAD

Les EHPAD (Établissements d'Hébergement pour Personnes Âgées Dépendantes) se positionnent comme une réponse adaptée aux besoins des seniors dépendants. Ces structures offrent non seulement un hébergement mais aussi des soins médicaux et un accompagnement quotidien. Avec près de 8 000 structures d'hébergement en France proposant quelque 770 000 places, la demande pour ce type de résidence ne cesse de croître, soulignant un déséquilibre notable entre l'offre et les besoins, un taux d’occupation moyen de 98%.

Un secteur d'investissement sûr : le vieillissement de la population progresse rapidement en raison des avancées médicales conjugué à l'augmentation de l'espérance de vie mais aussi à la baisse du taux de natalité. Bien que la population vieillisse, les infrastructures nécessaires pour faire face à ce vieillissement ne sont pas qualibrées en nombre pour répondre à ce besoin.
D'ici à 2050, un tiers de la population aura plus de 60 ans, et 20% des Français auront plus de 75 ans, autant de personnes nécessitant un soutien médical dans des infrastructures adaptées comme les EHPAD. 

À noter que les principaux opérateurs d'EHPAD en France offraient un total de 89 633 lits en 2015. Avec un taux d'occupation moyen en EHPAD de 98% en 2016, il est prévisible que la pénurie de lits va s'accentuer, orientant ainsi une partie de la prise en charge vers le maintien à domicile.
Une question demeure : le maintien à domicile pourra-t-il répondre aux défis futurs, notamment en termes de soutien et d'accompagnement des personnes âgées dépendantes ?

Voici une projection de la population en 2060 soucre INSEE:

Sécurité et stabilité des revenus

Les investissements en EHPAD offrent généralement une sécurité et une stabilité des revenus attractives, grâce à des baux commerciaux longs (9 à 12 ans en moyenne) et à des loyers garantis par les exploitants. Cela permet aux investisseurs de bénéficier de revenus locatifs réguliers et prévisibles.

Contribution sociale

Investir dans un EHPAD, c'est aussi participer à l'amélioration de l'offre de soins et d'accompagnement pour les personnes âgées. C'est un investissement qui a un impact social positif, en contribuant à répondre à un enjeu de société majeur.

Les articles 605 et 606

Les articles 605 et 606 du Code civil français jouent un rôle crucial dans la compréhension des obligations des propriétaires et des gestionnaires en matière de réparation et d'entretien des biens immobiliers, notamment dans le cadre d'un investissement en résidence EHPAD. Ces articles sont souvent mentionnés dans les baux commerciaux pour distinguer les responsabilités de chaque partie concernant les travaux à effectuer sur le bien loué.

Article 605

L'article 605 concerne les réparations dites "de gros entretien" ou les réparations nécessaires au maintien en état et à l'usage du bien loué. Dans le contexte des résidences EHPAD, ces réparations peuvent inclure, par exemple, la réfection de la toiture, la réparation des façades ou des gros travaux de plomberie. En général, selon les termes classiques du bail commercial, ces réparations sont à la charge du propriétaire. Toutefois, dans certains contrats, des clauses peuvent prévoir une répartition différente des responsabilités.

Article 606

L'article 606 du Code civil traite des réparations dites "grosses réparations". Il précise notamment que les grosses réparations sont celles qui concernent les murs porteurs et les voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières, ainsi que le remplacement des digues et des murs de soutènement et d'enceinte. Traditionnellement, ces réparations sont également à la charge du propriétaire du bien. Cependant, dans le cas des EHPAD, il est courant que les baux commerciaux prévoient un transfert de ces charges vers l'exploitant, notamment parce que l'activité spécifique de l'établissement génère des besoins particuliers en matière d'entretien et de mise aux normes.

La répartition des charges pour les réparations entre le bailleur et l'exploitant doit être clairement définie dans le bail commercial. Cela permet d'éviter des litiges futurs et assure une gestion sereine de l'investissement.

Les avantages fiscaux DU LMNP

L'un des principaux attraits de l'investissement LMNP réside dans ses avantages fiscaux. Les revenus générés par la location meublée sont imposés dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (micro-BIC), souvent moins onéreuse que celle des revenus fonciers. De plus, le régime réel d'imposition permet de déduire de nombreux frais (amortissement du bien et des meubles, intérêts d'emprunt, charges de copropriété, etc.), réduisant ainsi l'assiette d'impôts.

L'investissement en EHPAD attire un éventail d'investisseurs aux profils et aux objectifs variés. Voici pourquoi cet investissement spécifique peut être judicieux et pour qui il est particulièrement adapté :

1. Investisseurs cherchant à se constituer un patrimoine

Les personnes souhaitant diversifier leur patrimoine et investir dans l'immobilier trouveront dans les EHPAD une opportunité de placement tangible, offrant une source de revenus réguliers.

2. Préparation de la retraite

Pour ceux qui préparent leur retraite, l'investissement en EHPAD représente une stratégie de constitution d'une rente stable à long terme, essentielle pour sécuriser leur avenir financier une fois en retraite.

3. Investisseurs cherchant une meilleure rentabilité que le patrimoine financier

Les investisseurs déçus par les rendements du patrimoine financier (comme les placements bancaires ou les assurances-vie) et recherchant un meilleur rapport rendement/risque se tournent vers l'immobilier médicalisé pour améliorer leur situation fiscale et augmenter leurs revenus.

4. Investisseurs conscients des enjeux sociaux

Les personnes sensibles aux enjeux sociaux et démographiques peuvent voir dans l'investissement en EHPAD une manière de contribuer à répondre à un besoin sociétal crucial. Dans les années à venir, la majorité des pays devront relever des défis majeurs pour préparer leur système, social et de santé, pour s'adapter à la mutation démographique des personnes âgées, surtout lorsque la dépendance physique et psychique aboutit à un placement en institution. Les projections pour 2050 estiment à plus de 300 000 le nombre de places supplémentaires nécessaires pour absorber la demande, en optant pour le LMNP EHPAD l'investisseur contribue au "bien vieillir" mais opte par la même occasion pour un investissement pérenne, sécurisé et responsable.

Les résidences EHPAD : caractéristiques et prestations

Les chambres en résidence EHPAD varient généralement de 15 à 32 m², pouvant être individuelles ou doubles, et sont équipées pour répondre aux besoins des résidents et du personnel soignant. Outre les équipements médicaux essentiels (lits ergonomiques, systèmes d'appel, etc.), nombre d'établissements proposent des unités spécifiques pour les maladies telles que Alzheimer, offrant ainsi des soins spécialisés.

Les prestations fournies par les EHPAD comprennent une prise en charge complète et pluridisciplinaire. Ceci inclut la présence d'un médecin, d'infirmiers diplômés, d'aides-soignants, ainsi que de personnels dédiés à l'accompagnement éducatif et psycho-éducatif des résidents. Les services de base englobent l'accueil permanent (24/7), la restauration, l'entretien du linge et des locaux, l'animation sociale, et l'administration générale, assurant ainsi un cadre de vie sécurisé et adapté aux besoins des personnes âgées dépendantes.

Les critères à prendre en compte lors de l'achat :

• l'état de la résidence
• sa taille et sa profitabilité
• la qualité des prestations assurées par le gestionnaire
• la solidité financière de l'exploitant
• la solidité et la clarté du bail commercial
• la quotation, l'expertise médicale et la réputation de l'exploitant

Les exploitants du secteur

Le paysage des exploitants d'EHPAD en France varie de grandes chaînes nationales à des opérateurs plus locaux et spécialisés. Les meilleurs exploitants se distinguent par la qualité de leur gestion des établissements, l'attention portée au bien-être des résidents, l'expertise médicale, ainsi que par leur solidité financière.
Il est important de noter que la qualité d'un exploitant peut varier d'un établissement à l'autre au sein du même groupe. Les classements et évaluations peuvent évoluer avec le temps, en fonction des performances des exploitants, de leur gestion des établissements, et des retours des résidents et de leurs familles. Avant de choisir un investissement en EHPAD, il est recommandé de réaliser une évaluation approfondie de l'exploitant, incluant la visite des établissements, la consultation des avis des résidents et de leurs proches, ainsi que l'analyse de la solidité financière de l'exploitant.

Quelques chiffres sur l'EHPAD en France

Un Contexte Démographique Favorable à l'Investissement

Vieillissement de la Population

• La France compte 6,65 millions de personnes âgées de plus de 75 ans (INSEE, 2022).
• Ce chiffre devrait atteindre 9,2 millions d'ici 2040 (DREES, projections 2022).
• L'espérance de vie à la naissance continue d'augmenter : 79,7 ans pour les hommes et 84,9 ans pour les femmes (INSEE, 2022).
• Plus d'un tiers des personnes âgées de plus de 65 ans vivent seules (INSEE, 2022).

Augmentation de la Dépendance

• 10% des personnes âgées de plus de 75 ans sont dépendantes, soit 665 000 personnes (INSEE, 2022).
• Ce nombre devrait atteindre 1,2 million d'ici 2040 (DREES, projections 2022).
• La dépendance augmente avec l'âge : 35% des personnes de plus de 90 ans sont dépendantes (DREES, 2021).
• Les maladies chroniques et neurodégénératives, telles qu'Alzheimer et Parkinson, sont en nette progression.

Besoins en Hébergement et Prise en Charge

• La demande en places d'EHPAD est estimée à 800 000 places (DREES, 2022).
• L'offre actuelle ne couvre que 10% de ces besoins, soit 596 000 places (DREES, 2022).
• 1 personne âgée sur 10 dépendante peut accéder à un EHPAD.
• Les listes d'attente pour les EHPAD sont longues et peuvent atteindre plusieurs années.

Investir en cash dans une chambre EHPAD ?

Vous souhaitez investir en cash dans un EHPAD, le régime LMNP vous permet de bénéficier de l'amortissement du bien et d'annuler l'imposition des loyers. La fiscalité avantageuse du LMNP vous permet d'amortir jusqu'à 80 % de la valeur du bien sur une période allant jusqu'à 25 ans, ce qui diminue voire annule le bénéfice imposable en BIC. Ainsi, la rentabilité est pratiquement exempte de fiscalité. Avec un rendement compris entre 4 % et 5,5 %, la rente générée est donc nette de fiscalité, mais aussi de gestion et d'entretien.
Une solution d'investissement idéale pour générer des revenus supplémentaires immédiats peu de temps après la signature de l'acte authentique ou encore préparer votre retraite, placer un héritage, une donation ou encore sécuriser ses économies dans la pierre.

Pour résumer

L'investissement dans une résidence EHPAD se présente comme une démarche stratégique pour développer son patrimoine dans un secteur à la fois porteur et socialement utile. Pour faire face au vieillissement démographique et à l'accroissement de la demande pour des structures adaptées, les EHPAD offrent des perspectives d'investissement intéressantes, avec la promesse d'un impact positif sur la qualité de vie des personnes âgées. Ce choix d'investissement s'inscrit dans une logique de réponse à un enjeu de société majeur, tout en offrant aux investisseurs la possibilité de contribuer à l'amélioration de l'offre de soins et d'accompagnement des seniors en France.

Découvrez l'ensemble de nos biens en résidences EHPAD et téléchargez notre guide pour en savoir davantage.

Découvrez toutes nos résidences EHPAD

Vous êtes propriétaire d'une chambre en EHPAD et vous souhaitez la revendre ? Demandez une l'estimation de votre bien en cliquant ici !