Les résidences étudiantes

L'investissement dans une résidence étudiante en LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) représente une opportunité particulièrement judicieuse dans le contexte actuel du marché immobilier dans le secteur étudiant en France.

Pourquoi investir en LMNP étudiant ?

Avec 2 950 000 étudiants en 2022, la France fait face à une demande soutenue d'étudiants souhaitant un logement étudiant. Cependant, l'offre actuelle de 350 000 logements en résidences étudiantes est loin de répondre à la demande, en effet elle nécessite au minimum le double pour combler l'écart. Cette pénurie s'est traduite par un manque estimé entre 350 000 et 500 000 logements en 2023, soulignant une grave insuffisance face à un nombre important de demandes annuelles soit 2 500 000, alors que l'offre couvre à peine un tiers de ces besoins.
Investir en LMNP dans une résidence étudiante présente de nombreux avantages. Tout d'abord, le marché locatif étudiant connaît une demande constante, due à l'augmentation des effectifs étudiants et à la mobilité géographique qu'impliquent les études supérieures. De plus, les résidences étudiantes offrent des services adaptés aux besoins des étudiants (connexion internet, accueil, espaces communs, service petit-déjeuner, salle de sport, sécurité, proximité des centres d'enseignement), renforçant ainsi leur attractivité.

Investir dans une résidence étudiante : Les chiffres parlent !

L'investissement dans une résidence étudiante dans l'ancien (dit :"second marché) sous le statut LMNP apparaît d'autant plus pertinent. Le prix d'entrée moyen pour un studio varie entre 55 000€ et 90 000€, rendant ce type d'investissement accessible à un large éventail d'investisseurs. De plus, avec un taux moyen d'occupation des résidences de 96%, les investisseurs peuvent s'attendre à une rentabilité stable et prévisible.

En termes de répartition du logement étudiant, 36% sont loués meublés et le domicile familial représente 48% des solutions d'hébergement. Quant aux types de logements occupés, 63% des étudiants choisissent des studios ou des T1, 19% des T2, et la colocation représente 18% des cas, illustrant la diversité des besoins en matière de logement étudiant.

Avantages et perspectives

La pénurie de logements étudiants, couplé à une forte demande et à un taux d'occupation élevé, souligne l'attrait de l'investissement en LMNP dans ce secteur. Les avantages fiscaux associés au statut LMNP, notamment la possibilité de déduire de vos loyers de nombreux frais et l'amortissement du bien et du mobilier, récupérer la TVA sur le logement, rendent cet investissement encore plus avantageux.

Parmi les acteurs dominants du marché de la gestion de résidences de services, on retrouve des noms tels que Réside Etudes, Nexity Studea, Cardinal Campus, Logifac, et Artémisia, qui ensemble, couvrent plus de 2/3 du marché. La sélection de l'un de ces gestionnaires renommés peut ainsi s'avérer être un choix stratégique pour assurer la pérennité et la profitabilité de votre investissement LMNP.

Dans le paysage actuel des investissements immobiliers, où les dispositifs fiscaux tels que Censi-Bouvard ont pris fin et où les avantages liés au Pinel se sont réduits, le statut de Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP) émerge comme une des dernières niches fiscales particulièrement attrayantes. Ce statut offre à l'investisseur la possibilité d'une non imposition souvent intégrale de ses revenus locatifs, le démarquant cinsédrablement des autres options d'investissement immobilier.

Bien choisir son emplacement LMNP étudiant

Les résidences étudiantes LMNP prospèrent à proximité immédiate des établissements d'enseignement supérieur tels que les Facultés, Grandes Écoles, et I.U.T., et doivent être facilement accessibles via les réseaux de transports en commun (bus, tram, métro). Cette proximité garantit une demande locative constante et facilite la vie quotidienne des étudiants, deux critères essentiels pour assurer un taux d'occupation élevé et donc une rentabilité soutenue de l'investissement.

Investir dans une résidence étudiante bien située est fondamental, tant pour ses perspectives sur un marché dynamique que pour sa stabilité en tant que valeur refuge, particulièrement dans un contexte d'incertitude économique. La demande pour le logement étudiant est en constante progression, avec une population étudiante croissante, tandis que l'offre disponible ne satisfait qu'un tiers de cette demande. Cet écart significatif entre l'offre et la demande souligne le potentiel de croissance et la pérennité de cet investissement.

Avec un investissement initial moyen accessible, aux alentours de 70 000€, investir dans une résidence étudiante représente une opportunité pour les investisseurs souhaitant se lancer dans l'immobilier avec un budget modéré. Ce type d'investissement offre un rendement annuel moyen attrayant, variant de 3,5 % à 5% net d'impôt, de toutes charges et un loyer garanti, ce qui le distingue dans le paysage immobilier.

L'un des atouts majeurs du LMNP géré réside dans sa sécurité est sa gestion sans tracas. La signature d'un bail commercial avec un gestionnaire spécialisé assure à l'investisseur des revenus locatifs constants, sans les risques habituels tels que la vacance locative, les impayés, ou les préoccupations liées à la gestion et à l'entretien du bien. Cette garantie de revenu, associée à une gestion professionnelle du bien, fait de l'investissement en résidence étudiante une option d'investissement particulièrement séduisante pour se constituer du patrimoine, sécuriser ses économies dans la pierre ou encore générer des revenus complémentaires de manière fiable.

Le top 10 des villes étudiantes où investir

La France abrite plusieurs villes universitaires dynamiques, chacune offrant des intérêts d'investissement en LMNP certains, parmi ce TOP 10 des villes étudiantes françaises où investir on retrouve :

1. Paris,
2. Toulouse,
3. Grenoble,
4. Lyon,
5. Aix.
6. Bordeaux,
7. Rennes,
8. Montpellier,
9. Nantes,
10. Strasbourg,

Ces villes se distinguent par leur dynamisme étudiant, leur attractivité culturelle, leurs universités, et leur solide réseau de transports en commun, autant d'atouts qui renforcent leur potentiel pour l'investissement LMNP en résidence étudiante.

Les avantages fiscaux du LMNP

Le bail commercial en résidences de services est un contrat de location entre l'investisseur LMNP, qui est copropriétaire, et l'exploitant, qui est locataire. 

L'un des principaux attraits de l'investissement LMNP réside dans ses avantages fiscaux. Les revenus générés par la location meublée sont imposés dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (micro-BIC), souvent moins onéreuse que celle des revenus fonciers. De plus, le régime réel d'imposition permet de déduire de nombreux frais (amortissement du bien et des meubles, intérêts d'emprunt, charges de copropriété, etc.), réduisant ainsi l'assiette d'impôts.

Pour résumer

Avec 115 étudiants pour 100 logements étudiants en France, l'investissement dans une résidence étudiante en LMNP sous bail commercial se présente comme une solution pertinente pour répondre à la pénurie actuelle tout en offrant une source de revenus attractive aux investisseurs. La nécessité d'augmenter l'offre de logements étudiants meublés, en réponse à une demande croissante et diversifiée, fait de ce type d'investissement une opportunité à considérer sérieusement au cours des années à venir. 

Lorsqu'on envisage l'investissement dans une résidence étudiante sous le statut LMNP, il est essentiel de comprendre les attentes en termes de valorisation à long terme. Bien que cet investissement ne soit généralement pas associé à une génération significative de plus-values à court terme, il se distingue par sa capacité à préserver sa valeur et à offrir une stabilité financière sur la durée.
Les valeurs de revente des studios situés dans des résidences étudiantes sans historique de problèmes varient de 90% à 110% du prix d'achat initial pour des biens ayant environ dix ans. Cela reflète une préservation solide de la valeur du bien immobilier.

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