La revente d'un bien immobilier affecté à une activité soumise à la Taxe sur la Valeur Ajoutée (TVA), telle que la location meublée non professionnelle (LMNP) ou professionnelle (LMP), entre un vendeur assujetti à la TVA et un acquéreur qui s'engage à reprendre les obligations fiscales du vendeur, entraîne la transmission d'un ensemble d'éléments exonérés de TVA, conformément à l'article 257 bis du Code Général des Impôts (CGI).
Pour les transferts d'immeubles loués en TVA, plusieurs rescrits fiscaux ont clarifié la situation au regard de cet article, notamment les rescrits 2006/34 du 12 septembre 2006 et 2006/58 du 26 décembre 2006. De plus, la loi n° 2020-1721 du 29 décembre 2020 a confirmé cet esprit. Pour plus d'informations, vous pouvez consulter notre mémo sur l'article 257 bis du CGI.
Ainsi, lors de la revente, le prix de vente n'est pas soumis à la TVA et le vendeur conserve la TVA initialement déduite. En contrepartie, l'acquéreur reprend les obligations du vendeur, notamment soumettre le bien à la TVA jusqu'à la fin des 20 ans suivant l'option initiale pour la TVA.
Cependant, cette solution ne s'applique pas si l'acquéreur s'engage à revendre les biens, car il agit alors en tant que "marchand de biens". Dans ce cas, la TVA initialement déduite par le vendeur doit être facturée à l'acquéreur au prorata temporis des années restantes jusqu'à la vingtième année. En retour, le vendeur fournit une attestation de paiement de la TVA à l'acquéreur, permettant à ce dernier de récupérer la TVA ainsi versée.
La réforme de la TVA immobilière, introduite par l'article 16 de la Loi de finances rectificative pour 2010, permet au vendeur d'un immeuble ancien (achevé depuis plus de cinq ans) soumis à la TVA d'opter pour le régime de la TVA sur le prix de cession. L'article 260 5° bis du CGI stipule que les personnes réalisant une opération visée à l'article 261 5 du CGI peuvent choisir d'acquitter la TVA. Ce texte s'applique notamment aux ventes d'immeubles achevés depuis plus de cinq ans.
Cette option permet au vendeur d'éviter la régularisation de la TVA pour non-détention du bien jusqu'à la dix-neuvième année. Pour l'acquéreur, l'acquisition avec TVA ouvre le droit à déduction de cette taxe dans sa totalité. L'unique inconvénient pour l'acquéreur est l'avance de trésorerie nécessaire pour payer cette TVA, en attendant son remboursement par l'administration fiscale.
En pratique, les conséquences de cette option pour le vendeur sont les suivantes :
- Négociation d'un prix de vente hors taxes.
- Augmentation du prix de vente hors taxes de la TVA à 20 %, payée par l'acquéreur.
- Exonération de la régularisation de la TVA antérieurement déduite grâce à l'option pour la TVA.
- Encaissement d'un prix TTC, avec obligation de reverser la TVA collectée au Trésor public après déclaration.
