Un investissement Pinel ne correspond pas aux mêmes objectifs patrimoniaux qu’un investissement en LMNP. Même si ces deux dispositifs permettent de générer des revenus complémentaires, on ne les fait pas en général, pour les mêmes raisons. Un Pinel a pour objectif une revente ou être récupéré en vue de se loger ou de loger des proches. Un investissement en LMNP est peu souvent destiné à la revente, mais plutôt à s’assurer des revenus complémentaires sur le long terme. On le projette aussi pour faire prendre de la valeur à un bien. C’est un investissement qui ne s’adresse pas à ceux qui souhaitent diminuer une imposition trop lourde, mais qui s’intéressent avant tout, à un rendement intéressant.
A retenir du dispositif Pinel :
- La réduction d’impôts sur 6, 9 ou 12 ans (soit une réduction de 12%, 18% ou 21%).
- La constitution d’un patrimoine : financé en partie grâce aux réductions fiscales et aux loyers perçus.
- La possibilité d’aider ses proches : louer le bien à ses descendants ou ascendants (tant qu’ils n’appartiennent pas à votre foyer fiscal).
- Des loyers plafonnés mais rentables
- Des revenus complémentaires à la retraite : à la fin de la période d’engagement (6, 9 ou 12 ans), vous pourrez avoir des loyers qui ne seront plus contraints aux plafonds, revendre votre bien et percevoir une plus-value, ou l’utiliser à titre personnel.
A retenir du dispositif LMNP :
- Peut concerner un logement neuf ou ancien. Pour garder un statut non professionnel, vous ne devez pas percevoir plus de 23 000€ de revenus issus des loyers, et ceux-ci doivent représenter moins de 50 % de votre revenu global.
- Un abattement fiscal : votre revenu net imposable bénéficie d’un abattement forfaitaire de 50 % dans le cadre du régime micro-BIC. Dans le cas du régime réel, vos charges effectives sont déductibles de vos recettes locatives, et vous bénéficiez d’amortissements possibles.
- Des revenus constants pour créer un patrimoine : dans le cadre d’une résidence locative, un bail commercial de 9 ans est signé avec le gestionnaire ce qui sécurise le versement de vos loyers même si le bien n’est pas loué.
- Une TVA remboursable : l’achat d’un logement neuf en résidence services vous permet de récupérer la TVA. Cependant, il vous faudra conserver le bien pendant 20 ans sinon vous devrez la rembourser au prorata.
La réelle différence entre ces deux modes d’investissement est :
- La loi Pinel permet de diminuer son impôt via la réduction
- La LMNP permet de percevoir des loyers sans imposition via la déduction de l’amortissement
Pinel |
LMNP |
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Type de bien |
Neuf et non meublé | Neuf (meublé dans une résidence de services) |
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Prix d'achat |
TTC | HT |
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Régime fiscal |
Impôt sur le revenu | Bic ou Réel |
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Abattement |
Non | 50% des loyers perçus avec le régime Réel |
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Plafonnement |
Oui | Non |
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Engagement |
Au choix : 6, 9 ou 12 ans | Aucun (mais baux signés pour 9ans en général) |
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TVA |
TVA imputée sur le prix d'achat | Récupération de la TVA en maximum 20 ans |
