Revente LMNP - Quel impact sur la TVA ?

Revente LMNP - Quel impact sur la TVA ?

La TVA est un sujet important lors de la revente LMNP assujetti à la TVA. C’est d’ailleurs le cas d’un logement acheté dans une résidence services. Quels sont les incidences d’une revente d’un bien LMNP sur la TVA et les règles à suivre ?

LA TVA : UN AVANTAGE FISCAL DU LMNP

La location meublée est généralement exonérée de TVA, mais si vous respectez les conditions d’assujettissement à la TVA, votre activité de LMNP peut en bénéficier. Cela peut être très intéressant lorsque vous investissez dans un bien neuf (taxé à la TVA) ou ancien, si l’opérateur (marchand) avait lui-même payé la TVA à l’achat, car vous pourrez prétendre au remboursement de la TVA (20 %) sur l’acquisition du bien immobilier, mais aussi sur les éventuels travaux et frais engagés pour la location.
Cette « carotte fiscale » est conditionnée, il faudra respecter les critères pour récupérer la TVA, à savoir le maintien des services obligatoires à proposer à la clientèle, et conserver le bien pendant 20 ans. Dans le cas contraire, sauf exceptions, le propriétaire en LMNP devra rendre les sommes perçues au prorata temporis.

REVENTE LMNP ET TVA : LES EXCEPTIONS 

Si vous revendez ou cessez votre activité LMNP avant les 20 ans de détention, il est possible de garder le remboursement de la TVA, sous conditions :

• La cession entre deux investisseurs LMNP, assujettis à la TVA, ne provoque aucun flux de TVA lors de la vente et aucune TVA n’est donc à restituer, à condition que le second investisseur poursuive les engagements TVA du premier (conserver le bail commercial, fournir les services obligatoires et garder le bien jusqu’à la fin de la période initiale de 20 ans) : consulter   l’article 257 bis du CGI;
• En revanche, l’article 257 bis du CGI ne s’applique pas si l’acquéreur agit en qualité de « marchand de biens ». Dans ce cas, le vendeur pourra facturer le montant de la TVA initialement déduite, à l’acheteur, au prorata des années de non-détention jusqu’à la vingtième année. En contrepartie, le vendeur rédige une attestation d’acquittement de TVA pour l’acheteur qui pourra déduire la TVA ainsi versée en sus du prix. C’est donc une opération transparente pour le vendeur, pas de TVA à rembourser, mais l’acheteur final devra recommencer une période de détention de 20 ans à compter de sa propre acquisition !

A noter que, lorsque vous revendez votre LMNP, la TVA comprise dans les honoraires de revente de votre intermédiaire est récupérable.

Dans tous les cas, la revente nécessite une parfaite connaissance des règles fiscales et implique d’être accompagné par des experts du LMNP. C’est le travail de la centrale du LMNP, n’hésitez pas à nous joindre pour obtenir de l’aide et une estimation de votre bien précise, rapide et bien évidemment.
Si vous pensez acheter, la centrale du LMNP peut sélectionner les biens qui vous apporteront les meilleures perspectives financières et se rapprochant au mieux de vos critères de sélections.