Réforme fiscale 2025 : quel impact sur la plus-value des biens LMNP à la revente ?

La Loi de Finances 2025 vient bouleverser les règles fiscales applicables aux loueurs en meublé non professionnels (LMNP). Désormais, les amortissements pratiqués durant la période de détention du bien devront être réintégrés dans le calcul de la plus-value lors de la revente. Cette évolution fiscale suscite de nombreuses interrogations chez les investisseurs. Quels sont les véritables impacts ? Qui est concerné ? Et surtout, quelles sont les opportunités pour optimiser son investissement en LMNP ?

Un changement de taille pour les plus-values LMNP

Jusqu’à présent, les investisseurs en LMNP bénéficiaient d’un double avantage fiscal :

1. Pendant la détention du bien : la possibilité de déduire les amortissements du résultat imposable, réduisant ainsi fortement la fiscalité sur les revenus locatifs.
2. À la revente : la plus-value était calculée sans prendre en compte ces amortissements, ce qui réduisait l’impôt dû.

Avec la réforme introduite par l’article 24 de la Loi de Finances 2025, ce second avantage est supprimé. Désormais, les amortissements pratiqués devront être réintégrés dans le prix d’acquisition lors du calcul de la plus-value, augmentant ainsi la base imposable. Cette mesure entraîne mécaniquement une hausse de l’impôt lors de la revente.

Toutefois, les abattements par durée de détention restent inchangés :

• Exonération progressive de l’impôt sur le revenu après 22 ans de détention,
• Exonération totale des prélèvements sociaux après 30 ans.

Ainsi, pour les investisseurs qui conservent leur bien sur le long terme, l’impact fiscal reste limité.

Qui est concerné par cette réforme ?

Tous les loueurs en meublé non professionnels sont concernés par cette réforme, à l’exception de certaines catégories de biens qui bénéficient d’une exonération. L’article 24 prévoit que les résidences gérées ne sont pas impactées par la réintégration des amortissements. Sont ainsi exemptés :

? Les résidences étudiantes

? Les résidences seniors

? Les EHPAD (Établissements d’Hébergement pour Personnes Âgées Dépendantes)

En revanche, ?Les résidences de tourisme et ? affaires ne sont pas concernées par cette exonération, ce qui les rend moins attractives fiscalement par rapport aux autres catégories de résidences gérées.

Impact réel sur la rentabilité du LMNP

Si cette réforme modifie la fiscalité de la plus-value en LMNP, elle ne remet pas en cause l’intérêt de ce statut d’investissement. Voici pourquoi :

? Les loyers perçus restent faiblement fiscalisés grâce à l’amortissement, permettant une meilleure rentabilité nette.

? Les abattements par durée de détention compensent une partie de l’impact fiscal sur la revente.

? Les biens en résidences gérées sont exonérés, renforçant leur attractivité et sécurisant leur statut fiscal (entendons les EHPAD, les résidences séniors et étudiantes).

À travers un exemple chiffré, on peut observer que la taxation sur la plus-value reste inférieure à la fiscalité sur des revenus fonciers classiques.

Stratégie à adopter : faut-il vendre ou conserver son bien ?

Avec cette réforme, faut-il revoir sa stratégie patrimoniale ?

???? Investisseurs à court terme: La hausse de la plus-value imposable peut inciter à arbitrer ses biens pour éviter la réintégration des amortissements. 

???? Investisseurs à long terme: L’optimisation fiscale reste possible grâce aux abattements par durée de détention. Il est donc conseillé de conserver ses biens au-delà de 22 ans pour limiter l’impact fiscal. 

???? Nouveaux investisseurs: Il est stratégique d’orienter son choix vers des résidences gérées exonérées de cette mesure (EHPAD, séniors, étudiants), qui conservent une fiscalité plus avantageuse.

Notre analyse : le LMNP toujours aussi attractif !

Si cette réforme modifie le cadre fiscal du LMNP, elle ne le remet pas en question. En effet, la location meublée demeure plus avantageuse que la location nue, avec une fiscalité allégée pendant la période de détention et une taxation différée sur les amortissements.

Vous souhaitez optimiser votre investissement LMNP ou anticiper la réforme ?

Nos experts de La Centrale du LMNP sont à votre disposition pour vous conseiller et vous accompagner. Contactez-nous dès maintenant au 0279021111 pour une étude personnalisée !